L’économie suisse a aujourd’hui un taux de croissance modéré mais qui reste constant par rapport à l’internationale. Selon les estimations récentes, la croissance économique réelle de l’année 2012 s’est élevée à 1%. Cette année, le PIB pourrait suivre une hausse de 1 à 1,5% et prendre de la hauteur plus vite encore en 2014.

La consommation publique et privée ont contribué à cette évolution globale solide. Le secteur de l’export s’est développé, au cours de ces derniers mois, mieux que les prévisions le laissaient supposer. Dans ce contexte actuel des taux d’intérêt bas, le secteur de la construction apparaît très productif. Mais il est vrai que la demande finale, essentiellement de surfaces commerciales, est plutôt contenue en ce moment.

Grâce à une immigration qui continue ainsi qu’à l’augmentation du nombre de frontaliers, une croissance du nombre d’emplois peut être constatée. Elle a lieu majoritairement dans le secteur des services. Le revenu disponible réel a augmenté de 2% l’an dernier. En conséquence, le début de l’année 2013 a été marqué par le premier «amélioration» du climat de consommation observé au cours des trois derniers trimestres. Cette évolution doublée de la croissance démographique a des conséquences positives sur le marché immobilier helvétique. 

Ces prochains mois, le marché suisse des surfaces commerciales devrait connaître un recul tardif de la demande en raison de son cycle qui évolue avec un temps de retard. Les marchés du logement se présentent toujours de manière solide, mais comparés aux années précédentes, ils évoluent cette année en eaux plus calmes.


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Explication sur les divers types de mandats:

• Mandat exclusif :

Le mandat de courtage à l’avantage d’offrir une meilleur protection en ce qui concerne le versement des honoraires. Toutefois, il donne également au courtier des obligations plus importantes (ceci sous réserve que le contrat de vente ait été conclu).

L’énergie déployée (suivi du dossier, prospection et démarchages divers) ne sera évidement pas le même si votre client vous accorde sa confiance en vous donnant un mandat exclusif au lieu de le partager avec de nombreux autres courtiers.

Il faut savoir aussi que la mise sur le marché d’un bien se fera certainement de manière plus juste et cohérente. On évitera alors la diffusion de plusieurs annonces avec des prix et des descriptif différents pour le même objet.

L’agent immobilier bénéficiaire du mandat de vente exclusif peut lui même, s’il le souhaite, collaborer avec d’autres agences de son choix par un réseau internet tel que "Swiss réseau" ou "Courtiers Partenaires" ou encore une société de courtage internationale.

Toutefois le courtier reste le seul responsable de la qualité du travail fourni et doit informer son mandant, à savoir le propriétaire vendeur, sur l’avancement du dossier (noms des visiteurs, indication sur le nom des personnes intéressées ayant reçu un dossier, transmission des offres, suivi clients, etc ...)

On pourra distinguer les obligations liées au mandat exclusif comme des obligations «actives» contrairement au mandat non-exclusif qui seront alors plutôt des obligations «réactives».

• Le mandat de vente conjoint et exclusif
  

Il s’agit ici d’un mandat de vente confié par un propriétaire à 2 courtiers (ou plus) pour le même bien au même prix de vente et sur la même base de rémunération. Dans ce cas de figure, il est essentiel que les partenaires (concurrents) jouent le jeu correctement et qu’ils ne présentent aucune différence de prix ou de finitions autre que celle proposée dans le descriptif du promoteur. 

La transmission quotidienne est indispensable au mandat propriétaire car il ne paiera qu’une seule commission de vente. Toutefois, certains arrangements peuvent s’accorder à ce que chacun des deux courtiers reçoivent de toute façon un tiers de la commission, quel quel soit l’agent qui ait pu vendre le bien immobilier, ce qui évite des problèmes entre courtiers mais qui peut rendre le dossier moins intéressent à leur yeux.

• Le mandat de vente non exclusif 
  

Il existe aussi d’autre part au moins deux catégories de mandats non exclusifs:
- Non exclusif (limité) : 2 ou 3 courtiers qui éventuellement se connaissent reçoivent le même mandat.
- Non exclusif (illimité): le dossier est déposé partout, le propriétaire peut aussi le vendre lui même.


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Depuis quelques années, certains propriétaires pensent pouvoir soustraire le travail de l’agent immobilier afin d’en économiser la commission qu’il trouve trop importante. 

Il est vrai que grâce à l’avancée d’internet dans les foyers, il est désormais possible de mettre en vente un bien soi-même en passant par un portail immobilier (Exemple : http://www.immobilier-geneve-suisse.com) qui permet de mettre en ligne très facilement une annonce qui sera alors vue par des milliers d’internautes dans le monde entier. Fini l’époque ou l’on flânait devant des vitrines d’agences immobilières ou lorsque l’on épluchait les journaux pour mettre la main sur la perle rare. 
Aujourd’hui, 75% des gens se rendent sur Internet pour effectuer leurs recherches de biens immobiliers ou de logements en Suisse.

Il y a encore de ça quelques années, les frais de publication d’annonces dans les journaux était coûteux et parfois sans réel succès. De nos jours, grâce à ces nouveaux portails immobiliers qui sont de plus en plus visités, un particulier peut avoir l’impression de pouvoir tout gérer lui-même. 

Alors y a-t-il encore un intérêt à passer par une agence immobilière ou cette époque est elle désormais révolue? 

Nous allons voir ci-dessous les avantages que peut apporter un agent immobilier autant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Côté vendeur :

• Crédibilité:  Pour commencer, il est clair qu’un internaute en quête de son coup-de-cœur sera plus rassuré si l’objet qu’il vient de trouver est confié à une agence qui existe physiquement plutôt que d’être directement en contact avec le propriétaire. Ceci étant surtout vrai pour les personnes venant de l’étranger n'étant pas encore familiariser avec le système suisse et qui peuvent être confrontées aussi à la barrière de la langue. En général il y au moins un interlocuteur anglais dans chaque agence.
  

• Les visites:  Il n’est jamais conseillé que ce soit le propriétaire de l'objet immobilier qui fasse visiter son bien. Lui-même aura une vision biaisée et trop «émotionnelle». Il acceptera souvent mal les critiques et ne permettra pas au client potentiel de dire ce qu’il pense vraiment. Un agent immobilier aura lui pour rôle d’être l’intermédiaire, le médiateur entre vendeur et acheteur et saura mieux formuler les questions et les interrogations de chacun. Il faut aussi prendre en compte que les visites ont lieu souvent pendant des heures de travail et il n’est pas aisé pour chacun de se libérer afin de faire des visites. Un bon agent immobilier est disponible et flexible. Il n’hésite pas à se libérer un samedi afin de faire découvrir un bien sous son meilleur jour à des clients exigeants et très pressés.

• Aménagement du bien: L’agent immobilier aura à œil nouveau sur votre bien. Il vient de l’extérieur et découvre votre lieu de vie pour lequel vous n’avez malheureusement plus de recul. En peu de temps il pourra vous donner des conseils précieux afin d’améliorer l’esthétique de la maison et l’impression que les gens auront lors de la première visite. Le but étant d’enlever les éléments qui ne permettront pas aux personnes qui visitent de se projeter pleinement. Un vieux paillasson pourra être changer, les stores levés  afin d’avoir plus de luminosité dans les pièces, la cuisine et les salles de bains doivent être impeccables etc...  

• Un autre exemple simple : lorsqu'on fait visité une maison de fumeur, la première chose à faire dans ce cas est d'aérer un peu avant la venue des clients et de mettre un peu de parfum d’intérieur afin que l’on se sente comme chez soi ou en tout cas pas que l'on aie l'impression de se trouver dans un bar. Il ne s’agit pas de faire du Home Staging ou de re-designer toute la maison. Le but est uniquement d’apporter des petites choses simples et et peu coûteuse qui feront une vrai différence.

 

• Estimation : Le professionnel de l’immobilier connaît son marché, il évalue le bien, propose un prix de présentation, estime le temps nécessaire pour vendre et informe le vendeur sur les formalités obligatoires (diagnostics, document à rassembler, etc...) La fixation du prix et le point clé. En théorie, le professionnel dit au vendeur qu’elle est la valeur du bien acceptable pour le marché. Dans la réalité le vendeur fait souvent sa propre estimation et l’impose au professionnel. A l’inverse un agent immobilier ou un expert saura estimé votre bien au plus juste. Il existe différentes manières de faire ce genre de calcul, toutefois l’agent ou l’expert aura en mains tous les éléments nécessaire pour s’approcher d’un prix qui soit juste et surtout, vendable !!! Il est vrai que certains agents immobiliers préfèrent accepter un mandat à un prix élevé plutôt que de le perdre, mais il ne faut jamais ignoré leur conseil. Surtout si vous êtes pressé de vendre. Les vrais courtiers sont ceux qui ne vous feront pas croire n’importe quoi. Soyez donc indulgents si vous êtes propriétaire et ne vous braquez pas inutilement.

Côté acheteur :

• Financement: Un professionnel de l’immobilier connaît parfaitement son domaine et les questions relatives à l’achat d’un bien. Il pourra aider le futur acquéreur dans les diverses démarches à entreprendre pour l’achat d’un bien. Il pourra fournir un calcul de rendement au cas ou l’acheteur souhaite faire un investissement et mettre en location l’appartement. Il saura l’informer sur le marché et les prix de location. Il pourra aussi expliquer les divers frais engendré par l’achat d’un bien tel que les frais de notaire et droit de mutation. On réalise donc clairement qu’il est au service du vendeur et de l’acheteur. 

Pour les deux parties :

• Négociation: La négociation reste un élément capital dans une transaction immobilière. L’agent immobilier sera dans cette étape un véritable allié tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Il défendra le bien du  vendeur en justifiant le prix par différents arguments concrets (situation, qualité des matériaux, marché environnant etc..) mais sera aussi à l’écoute des remarques formulées par l’acheteur. 

Pour l’acheteur,  l’agent immobilier joue un rôle qui aide à faciliter les phases finales de transactions et il permet une meilleur négociation des deux parties. Il informe aussi l’acheteur sur les éventuels offres concurrentes et sur l’état d’esprit du vendeur avec distance et neutralité, ce qu’autorise sa position extérieure à la vente.

On réalise donc bien l’intérêt d’avoir ce tampon qui permettra à chacun de s’exprimer en toute trans-parence. La vente se réalisera plus facilement et plus rapidement aussi.

En conclusion: 

Le rôle de l’agent immobilier est de trouver des acheteurs potentiels, de vérifier leur capacité à acheter, de leur présenter le bien sous un jour favorable, puis rapprocher le point de vue des deux parties sur les modalités de la vente et faire le nécessaire pour que les conditions matérielles nécessaires à la vente soit réalisées.

Il est clair que l’expérience a été vue dans les différents points plus haut. Mais c’est tout de même le plus important à retenir. On ne s’improvise pas agent immobilier bien que beaucoup pense que ce métier n’est pas si dur. N’oubliez pas que vous vendez une partie de votre patrimoine, que les enjeux sont souvent grands et que les montants des transactions sont conséquents. Il est donc important de ne pas faire d’erreur et de bien réfléchir avant de vous lancer seul dans cette aventure. Vous allez pouvoir économiser de l’argent mais bien souvent cette économie n’est pas significative. L’agent étant capable de mieux négocier en général et de vous faire gagner parfois la commission. 

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